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单双哈希:过去十年,北京一居室市场发生了什么?

时间:1周前   阅读:23   评论:8

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每一组数据的背后,都是楼市肌理。


透过数据,市场的秘密无处遁形,当你拉长时间轴,便打开了上帝视角。


这是一个系列选题,带大家拆解过去十年北京各居室市场发生了什么。


今天我们来谈谈一居市场。


拉出过去十年的数据,我发现了5个现象:


1.  今年成交价格为近5年最低点。



可能是为了去库存,开发商也着急了,毕竟看今年的存量,已经成为过去十年最高点,自2018年后持续增长。


其实也很显然,不论是北漂还是本地人,买一居室的都太少了,一人吃饱全家不饿走不通,大多人还是为了结婚买房,或者安置父母。


与其花300w总价买个60㎡一居,不如添点首付搞个70㎡小两居了。


2. 自2013年成交大年后,2013~2018年供应一直在走下坡路。



为啥?


对比了下同年其他户型,发现大多数开发商转移战场去做大户型,面向改善客群。


正赶上市场好,大户型更能卖出利润,因此三四居占比陡然提高。


2015、2016两年小一居都处在一个供不应求的状态。


而2017年受到限竞房7090政策影响,除了小三居陷入红海,开发商为了快速去化,收割刚需,会多做小一居。


另外与2013年相比,这时候的北京房价已经翻了一番,上车门槛变高。

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开发商再次嗅到了小户型商机,重新重视小一居产品,2018年往后供应逐渐堆起来,成交也在不断走高。


3. 异常值:2018年为何暴涨2万单价?



按理说2017年价格已经走高,可小一居却不为所动,却在2018年暴涨2万,猜测估计有两点原因:


(1)小一居新房2017高价供应的批次卖的不好,1159套大多卖的还是之前剩的老盘。

(2)一居室样本量太小。


供应成交都在1000套上下,2017年成交可能多为5环外,而2018年通州7万单价的台湖银河湾和海淀红盘大量网签,成交单价必然会被大幅拔高。


4. 异常值:2016、2017年为何套均面积骤降10㎡?



源于这两年时间密云2万单价的别墅项目“龙湖长城源著”大量网签。


其中26㎡-48㎡的一居小户型洋房成交1258套,占比2016、2017两年一居成交总套数的34.8%。


据龙湖销售说,2016年有个客户一口气买了8套,全部改成了民宿。


5. 一居市场城市边缘化。



翻了下今年的一居供应情况,截至2022年7月18日,新增供应1358套。


目前供应最多的是昌平南的中海汇智里,358套供应,均价5万,成交价格大概在4.8万,对北边码农也算低门槛上车了。


毕竟今年昌平南整体大量供应,基本单价都突破了6万。


另外,前十名表单可以看出,五环内的一居项目仅有西红门橡树湾,主城区基本都被多居室占领市场,一居依旧城市边缘化。


好评与差评(ID:ihaoping)

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